Proč věřím investicím do nemovitostí ?
A co jsem se o nich za roky v praxi naučil ?
Za roky v realitách jsem viděl stovky obchodů a několik výrazných fází trhu – období rychlého růstu, klidnější roky i krátké korekce.
A čím déle se v oboru pohybuji, tím víc se mi potvrzuje jedna věc:
Nemovitosti nejsou rychlá spekulace. Jsou mimořádně silným nástrojem pro dlouhodobé budování majetku.
Ne proto, že by ceny „jen tak“ rostly. Ale kvůli kombinaci faktorů, které u jiných investic najdete jen velmi těžko.
Proč mají nemovitosti takovou sílu ?
Investice do nemovitostí stojí na několika klíčových pilířích:
možnost využít nejlevnější cizí kapitál na trhu – hypotéku
finanční páka, která výrazně znásobuje vlastní kapitál
schopnost, aby se investice z velké části sama splácela
Právě tahle kombinace dělá z nemovitostí dlouhodobě výjimečný nástroj.
Nejlevnější kapitál, který existuje
Na nemovitost si můžete vzít hypotéku – úvěr s dlouhou splatností, relativně nízkým úrokem a zajištěním samotnou nemovitostí.
V praxi to znamená, že si běžně půjčíte 80–90 % hodnoty nemovitosti na 25 až 30 let.
Zkuste si půjčit 80 % hodnoty akcií nebo firmy na stejnou dobu. Prakticky nemožné. U nemovitostí je to standard.
Finanční páka v konkrétních číslech
Pojďme se podívat na jednoduchý příklad:
Byt za 2 500 000 Kč
Vlastní zdroje: 500 000 Kč
Hypotéka: 2 000 000 Kč
Reálně tedy investujete půl milionu, ale zhodnocuje se vám majetek v hodnotě 2,5 milionu korun.
Při dlouhodobém růstu hodnoty nemovitosti o 5 % ročně to znamená:
2 500 000 × 5 % = 125 000 Kč ročně
Na vlastním kapitálu je to:
125 000 / 500 000 = 25 % ročně
Pokud jste do 36 let a využijete 90% hypotéku (vlastní zdroje jen 250 000 Kč):
125 000 / 250 000 = 50 % ročně
To není teorie. To je prostá matematika.
Co udělá čas ?
Čas je u nemovitostí zásadní faktor.
Byt za 2,5 milionu korun při růstu hodnoty 5 % ročně má za 10 let hodnotu přibližně 4,1 milionu Kč.
To je nárůst zhruba 1,57 milionu korun.
Na vlastním kapitálu to znamená:
-při vkladu 500 000 Kč zhodnocení kolem 314 %
-při vkladu 250 000 Kč dokonce přes 600 %
A to pořád počítáme pouze s růstem ceny – bez započítání nájemného a bez efektu splácení jistiny hypotéky.
Výnos není všechno
Na začátku jsem se díval hlavně na výši nájmu.
Dnes vím, že to nejdůležitější je jinde.
Největší peníze se v nemovitostech nevydělávají na měsíčním cashflow, ale na růstu hodnoty v čase.
Samozřejmě – dlouhodobě dotovat dvacet bytů by nebylo zdravé.
Ale u jedné nebo dvou nemovitostí dává smysl vnímat je jako formu dlouhodobého spoření.
I s menším měsíčním doplatkem se v pozadí odehrává to podstatné:
hodnota roste, dluh klesá a vlastní kapitál se násobí.
Zkušenost z praxe
Za svou kariéru jsem flipnul desítky nemovitostí.
Vydělal jsem na nich, získal zkušenosti i kapitál.
Když se ale dnes zpětně dívám na jejich hodnotu, u každé z nich platí jedno:
všechny v čase výrazně vyrostly na ceně.
A člověku se neubrání myšlence:
„Kdybych tehdy neprodával a některé si nechal… dnes by jejich cena byla úplně jinde.“
Právě tady je rozdíl mezi obchodníkem a investorem.
Flip přináší rychlé peníze.
Držení kvalitní nemovitosti přináší bohatství v čase.
A proto dnes nevnímám nemovitosti jako jednotlivé obchody, ale jako dlouhodobý systém budování majetku, který – když je postavený správně – pracuje tiše, stabilně a velmi efektivně.
Pokud nad investicí do nemovitosti přemýšlíte a chcete ji postavit tak, aby dlouhodobě dávala smysl, rád vám s tím pomohu.
- Tomáš Surovec
